Réforme du régime TVA à 6%, devenu permanent, pour la démolition et reconstruction de logements

Taux réduit rendu permanent

Depuis le 1er juillet 2025, le taux réduit de 6% de TVA sur les opérations de démolition et reconstruction d’un logement s’applique de manière permanente, aussi bien aux constructions réalisées par un maître d’ouvrage pour sa propre habitation qu’aux ventes de logements reconstruits. Ce régime remplace les dispositifs transitoires antérieurs.

Trois situations éligibles

Le taux réduit s’applique désormais :

• à l’achat par un particulier qui occupe le logement comme habitation unique et principale pendant au moins 5 ans ;

• à la location sociale du logement pour une durée minimale de 15 ans ;

• à la location directe à un particulier, pour une occupation immédiate et continue d’au moins 15 ans.

En cas de non-respect de la durée minimale de location, une restitution partielle de l’avantage fiscal est due.

Nouvelles conditions techniques

• Pour les ventes de logements propres ou donnés directement en location à une personne physique, la superficie habitable maximale ouvrant droit au taux réduit est fixée à 175 m² (200 m² lorsque le logement est construit par un particulier pour lui-même).

• Les installations de chauffage à combustibles fossiles sont désormais exclues du taux réduit (TVA à 21%). Des mesures transitoires s’appliquent pour les contrats conclus avant fin juillet 2025.

Égalité entre conjoints et cohabitants

La condition d’habitation unique est désormais évaluée individuellement pour chaque acquéreur ou maître d’ouvrage, qu’ils soient mariés, cohabitants légaux ou de fait.

• Si un seul des cohabitants remplit la condition, le taux réduit ne s’applique qu’à sa quote-part de propriété.

• Une déclaration conjointe écrite est requise pour fixer cette ventilation et décharger l’entrepreneur ou le vendeur de toute responsabilité.

• Cette règle s’applique rétroactivement à partir du 1er juillet 2025, permettant une régularisation de la TVA déjà facturée à 21% pour les projets dont la première occupation intervient après cette date.

Déclarations et procédures administratives obligatoires

De nouveaux formulaires (versions “1er juillet 2025”) devront être introduits via MyMinfin :

• Formulaire n°111/1 pour la démolition-reconstruction d’habitation propre ;

• Formulaire n°111/2 ou 111/5 pour la location sociale ou privée de longue durée ;

• Formulaire n°111/3 pour la vente d’un logement reconstruit.

Pendant la période transitoire (jusqu’au 31 décembre 2025), une tolérance administrative permet d’appliquer le taux réduit sur simple mention dans la facture ou l’acte de vente, sous réserve de régularisation ultérieure via MyMinfin avant le 31 janvier 2026.

Régularisations et changement d’affectation

• Le taux réduit peut être appliqué rétroactivement à la fraction éligible de la TVA pour les cohabitants répondant désormais à la condition d’habitation unique.

• En revanche, aucun ajustement n’est prévu pour les logements dont la première occupation est antérieure au 1er juillet 2025.

• En cas de changement d’affectation du logement (ex. abandon de l’usage propre au profit d’une location ou vente), le bénéficiaire doit rembourser l’avantage fiscal obtenu.

Jean Pierre RIQUET

01 septembre 2025