Comment optimaliser la déclaration d’insaisissabilité d’un immeuble privé pour un travailleur indépendant ?  

Introduction

Depuis la loi du 25 avril 2007, l’habitation d’un travailleur indépendant qui a fait chez un notaire la déclaration d’insaisissabilité est protégée contre des créanciers qui souhaitent procéder à une saisie-arrêt-exécution sur le logement.

La maison d’habitation qui constitue la résidence principale de ce travailleur indépendant ne peut être vendue. Le fait que l’indépendant soit dirigeant d’entreprise ou que son activité soit exercée à titre principal ou complémentaire n’intervient pas.

Formalités et espace temps

Après la transcription par le notaire dans un registre spécialement tenu spécialement par le SPF Finances, la déclaration devient opposable aux tiers dont les organismes financiers.

Seules les dettes professionnelles postérieures à cette transcription sont protégées. SI l’habitation était déjà sous un crédit avec une garantie hypothécaire accordées à une banque au moment de la transcription, l’effet de la déclaration d’insaisissabilité n’intervient pas.

Exclusion de certaines dettes

L’article 77 de la loi exclu expressément les dettes mixtes, celles qui concernent tant la vie privée que l’activité professionnelle.

Les travaux parlementaires (51k2873/001, p. 60) ont cité l’exemple des dettes fiscales qui n’assurent pas automatiquement une protection contre une saisie pratiquée sur le logement en vue du recouvrement de l’impôt des personnes physiques. Par contre les parlementaires ont exclus des dettes mixtes la TVA ou les précomptes.

Faillite et action du curateur

Lors d’une procédure de faillite, un curateur a tenté de vendre l’immeuble d’habitation du failli qui avait des dettes fiscales mais qui avait préalablement à l’enrôlement réalisé et transcrit la déclaration d’insaisissabilité.

Devant la Cour d’appel de Gent, le curateur a défendu et obtenu que cette dette était mixte en écartant le fait que l’origine de la dette était uniquement basée sur des revenus professionnels. Pour la Cour le caractère mixte de la dette fiscale suffit et l’article 77 de la loi s’applique.

Le travailleur indépendant était dépité car cela engendre automatiquement que le curateur peut vendre sa maison d’habitation et que la déclaration authentique n’offre en réalité aucune protection en cas de saisie en lien avec une dette fiscale personnelle impayée.

Arrêt de la Cour de cassation du 19 mars 2026 (F.24.0073.N)

L’affaire a été portée devant la Cour de cassation qui a confirmé la décision de la Cour d’appel que les dettes mixtes n’apportaient aucune protection.

Solution ?

En vertu de l’article 74 de la loi, La déclaration d’insaisissabilité transcrite par le notaire doit contenir une description détaillée du bien immeuble d’habitation.

Cette description doit mentionner en concret la surface de chacune des parties de l’immeuble d’habitation, notamment les parties affectées à l’usage professionnel de l’indépendant.

Quand ces dernières représentent moins de 30 % des surfaces totales de l’habitation, l’insaisissabilité intervient sur la totalité de l’immeuble d’habitation.

Ce seuil de trente pourcent est donc fondamental en vertu de l’article 75, alinéa 4, de al loi !

Surtout que pour déduire le plus de frais professionnels possibles, l’indépendant a intérêt à maximaliser cette surface professionnelle, même si ce calcul répond à d’autres critères et conditions.

Le législateur a prévu que c’est la surface totale qui doit être prise en compte pour le calcul du seuil. Cette surface à calculer comporte tous les étages et le terrain affectées tant à l’usage privé qu’à l’usage professionnel. Les surfaces professionnelles affectées à une fonction de passage ne sont pas incluses dans le calcul du seuil.

Exemple concret

Un appartement au rez de chaussée de 120m², y compris le garage, la terrasse et le seuil d’entrée comporte un bureau de 10 m² soit 8,33% de la surface totale. Le seuil de 30% parait respecté. Est-il nécessaire de compter le garage de 30m² pour la voiture professionnelle ? Oui ce qui donne un total de 40 m² soit 33,33% de la surface. La déclaration d’insaisissabilité transcrite ne portera pas ses fruits. Même si le garage comporte des armoires avec des effets privés et non professionnels.

Est-il aussi nécessaire de reprendre la surface de séjour de 38m² qui donne accès depuis la porte d’entrée vers le bureau ? Non c’est une surface de passage exclue du seuil. Par contre nous vous laissons prendre position pour le WC de 2 m².

Conclusion

Pour le travailleur indépendant, l’optimalisation fiscale d’une surface affectée professionnellement a une incidence considérée sur la potentielle saisie et revente de l’immeuble d’habitation en cas de difficultés financières, pas nécessairement une faillite comme dans la jurisprudence citée.

Maitrisez ces aspects avec l’architecte si vous construisez ou avec l’agent immobilier lorsque vous achetez un bien d’habitation.

Jean Pierre RIQUET

28 IV 2026